Рынок недвижимости в США

В новой нормальности происходят подчас совершенно удивительные вещи. Например, иметь провокационную наглость уверенно вырасти на фонде, когда реальный сектор все отчетливее демонстрирует полный и безоговорочный паралич. 250 тыс. домов продаж на первичном рынке жилья в годовом исчислении в феврале – это друзья – просто эпически! )) Единственное правильное решения на данный момент для всего Федерального Резерва и банковского картеля – это выйти на площадь и застрелиться. Бесконтрольные игры банковского лобби продолжают делать свое черное дело. Естественно, ни у кого из вас не возникает сомнения в том, что именно банкиры спровоцировали и допустили обрушение сектора недвижимости. Однако, пока реальная экономика летит куда-то туда в направление ада, финансовому сектору ничего не мешает выписывать себе бонусы и продолжать изгаляться над денежно-кредитной политикой.

В последнее время я не так часто освещаю макроэкономические тенденции, но последний релиз просто нельзя пропустить. Без сезонного сглаживания продали 19 тыс. домов в месяц – это новый абсолютный рекорд! За год 311 тыс. А в годовом исчислении со сглаживанием получилось 250 тыс, что на 28% меньше, чем год назад, когда казалось, что вот оно дно. Нет, ошиблись, никакого дна в 2010 не было и уже не будет. Новое дно в эпоху зеленых галлюциногенных ростков в феврале 2011. ))

При этом нет никаких гарантий, что падение остановится. При этом в лучшие времена на 1000 жителей продавалось около 4.5 домов в год, то теперь около 0.6, т.е. почти 1 дом на 2000 человек!

В самой востребованной категории домов от 200 до 300 тыс. баксов продажи в 2005-2006 были по 30-33 тыс. домов в месяц, теперь всего 5 тыс!! Спрос сместился на более дешевый сегмент, но и там падение более, чем в 4 раза.

Реальные средние цены в ценах января 2005 упали до ноября 1998 года. Т.е. по сути за 12.5 лет цена не недвижимость не изменились.

Доступность жилья. На самом деле интересно посмотреть, сколько рядовому рабочему необходимо работать, чтобы полностью окупить покупку дома? Если брать номинальные средние цены и номинальные располагаемые доходы на одного человека, которые по состоянию на декабрь 2010 составляют 37 тыс в год, то выходит, что всего 7.3 года.
Номинальные доходы в США растут, например, в конце 2009 средний рабочий получал на руки чистыми около 3000, теперь порядка 3100, а цена на недвижимость упали, т.е. на данный момент жилье стало наиболее доступным с 1972 года. На графике, чем ниже, тем выше доступность.

На пике ипотечного безумия в 2006 коэффициент был под 9.5. Фактически сейчас жилье в США оценено достаточно адекватно и объективно дешево, уже никакого пузыря там нет.

Почему не покупают? Есть несколько причин:
1. Основная. Покупают обычно тогда, когда уверены в будущем, в рабочем месте и стабильном источнике доходов. Сейчас при высокой безработице и рисках увольнения в любой момент многим покупать страшно, а тренд будущих потенциальных доходов не определен.
2. Психологий фактор. Эхо коллапса рынка недвижимости пару лет назад вызывает депрессивные чувства у большинства семей. Пока нет ажиотажа, никто не собирается первым лезть в рынок.
3. Обремененность долгами. Когда видят, как у соседа отнимают дом за неуплату, и он становится бомжом, т.к. безработный, а сбережений нет, а у самого долгов выше крыши, то улучшать жилищные условия как-то не особо тянет. Фактор долгов будет еще долго довлеть над домохозяйствами.
4. Дефляционный фактор. Перманентное падение цен на жилье стимулирует покупателей занимать выжидательную позицию. Т.е. ждут еще более привлекательных цен. Обычно при дефляции всегда так происходит.
5. Ужесточение условий кредитования. По предъявлению сникерса и банки коки банки уже не выдают кредитов, таким образом целый пласт домохозяйств отрезан от кредитных линий.
6. Обеспеченность жильем. В пересчете на одного человека метраж в США один из самых больших в мире. Т.е. особо не требуется улучшение жилищных условий.

Покупки недвижимости будут, в основном от тех, кто в ней крайне нуждается и кто, по крайней мере, имеет положительный денежный поток, но массового вовлечения вряд ли стоит ожидать в ближайшие 3-4 года. Спекулянты оттуда ушли на долго. Скорее всего рынок скоро стабилизируется и будет болтаться на дне.

Но, если есть деньги, то какая инвестиция лучше всего? Думаю недвижимость в США, ни акции, ни трежерис, а недвижимость, может быть еще сырье, драгоценные металлы, но тогда, когда скорректируются, а дом – это реальный актив в отличие от воздуха, которым торгуют на биржах. Деривативы, фьючерсы, бонды – это воздух, пустота. За ними ничего не стоит. Покупать нужно реальные активы.